Las Socimis (Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, como ya te las describimos en este artículo), son una tipología de empresa dedicada principalmente a la inversión en activos inmobiliarios, y están presentes en más de 70 países. Sea cual sea su denominación, esta forma de empresa conlleva siempre la misma filosofía: fomentar la inversión inmobiliaria no especulativa de grandes fondos institucionales y al mismo tiempo facilitar el acceso al ahorro popular a inversiones inmobiliarias diversificadas, profesionalizadas y estables a largo plazo.
¿Cómo surgieron las Socimis en España?
Conciliar el interés por el sector inmobiliario, sea de grandes fondos institucionales no especulativos, o sea de ahorradores privados, puede parecer una cuestión de poca importancia, pero es más que eso. En el 2008, cuando surgió la crisis económica mundial, la falta de Socimis en España agravó la caída del sector inmobiliario, que se convirtió en uno de los principales afectados y arrastró consigo una buena parte de la economía nacional. En otros países, la existencia de REITs suavizó el impacto de la crisis y permitió la recuperación de sus sectores inmobiliarios en tiempos relativamente breves.
Esta lección se ha repetido más veces en las universidades, en los forums del sector y en los grandes centros de debate económico. En todas partes, la reflexión partía de un argumento evidente: los españoles tienen la desventaja de no tener un sistema equivalente al de los REITs, que impidió a los pequeños ahorradores poder invertir en sociedades especializadas en inversiones inmobiliarias a largo plazo. Sin este apoyo, muchos de ellos fueron obligados por las circunstancias a adquirir oportunidades en el mercado residencial, una de las causas que llevaron a la crisis del sector de 2008.
Los REITs son un método contrastado prácticamente en todo el mundo para socializar las grandes inversiones inmobiliarias. Promueven el ahorro popular sobre casi cualquier tipo de especulación, por lo que los inmuebles, casi siempre terciarios y no residenciales, deben de estar en carteras inmobiliarias y ser alquilados durante muchos años. Es por esto que no es casualidad que los gobiernos socialdemocráticos hayan sostenido este modelo y hayan implementado en España y Portugal, en este caso, un poco antes de la pandemia.
¿Por qué son tan interesantes para invertir las Socimis?
Las socimis están obligadas a tener alquileres y no poner a la venta los activos que adquieren por un mínimo de 3 años. En otras palabras, no pueden efectuar adquisiciones especulativas que miren hacia la revaluación del bien en el corto plazo. Su beneficio lo obtienen de los réditos recabados del alquiler de dichos de bienes inmuebles, que son casi siempre terciarios. Por ley, de hecho, al menos el 80% de su patrimonio debe estar constituido de inmuebles urbanos en alquiler, o terrenos que serán utilizados para tal uso en menos de 3 años.
Con un enfoque tan medido, la mayor parte de las socimis creadas en España desde el 2014 están especializadas en actividades inmobiliarias en el sector terciario, desde oficinas a centros comerciales, pasando por logística, hoteles o residencias para ancianos o estudiantes.
¿Qué garantías hay de que invertir en Socimis suponga beneficios para los pequeños ahorradores?
Los requisitos dictados por la ley hacen que los principales accionistas de las grandes Socimis del Mercado Continuo sean fondos de pensiones o gestorías que se comprometan a potenciar la inversión o inversión a largo plazo. De esta forma, su desarrollo ha favorecido sustancialmente la atracción de recursos externos en el sector inmobiliario. Los inversores internacionales representan 2/3 de la inversión de Socimis en el Mercado Continuo y 1/3 del crecimiento de BME, antes conocido como mercado alternativo de renta variable. A nivel agregado, las inversiones internacionales representan más de la mitad de las inversiones.
Desde sus inicios hasta abril de 2021, fecha del último gran informe sectorial de la consultora JLL, se han establecido en España 80 de estas empresas, de los que cuatro cotizan en el Mercado Continuo. A ello hay que sumar otras 16 empresas con sede en España, pero que cotizan en el segmento Access de Euronext. En conjunto, el valor total en bolsa de las Socimis españolas llega a los 22.451 millones de euros, con una valoración de activos cercana a los 43.000 millones de euros.
¿Qué ventajas suponen para los pequeños ahorradores invertir en Socimis?
Hasta su llegada a España, un particular entraba en el mercado inmobiliario casi exclusivamente a través de la compra de un activo, en la mayoría de ocasiones, residencial. Por otro lado, el precio de las acciones de Socimis brinda a los inversores minoristas la oportunidad de participar en el capital de estas empresas. Es por ello que han aportado liquidez al mercado, al ser empresas cotizadas en el Mercado Continuo con un elevado volumen de negociación diaria. Esto facilita tanto la ejecución de la inversión como la venta posterior.
A esto se suma que brindan al individuo acceso a rendimientos de dividendos muy atractivos y predecibles. Todo ello en un mercado transparente y regulado, que a la vez atrae inversores internacionales y en el que opera con los más altos estándares de gobierno corporativo.
Las Socimis ha sido hasta ahora la iniciativa más eficaz para alinear el sector inmobiliario español con los principales países europeos. Hemos ayudado muy activamente a su recuperación y ahora podemos competir en igualdad de condiciones con el resto de países para atraer inversiones y generar riqueza. Si cambiamos las reglas del juego en el medio del juego, los inversores internacionales simplemente trasladarían sus inversiones a otros países. España continuaría con el mismo problema de alquiler residencial y también enfrentaría una volatilidad aún más severa en el alquiler de inmuebles no residenciales.
En estas condiciones, cualquier desconfianza por parte de los inversores extranjeros generaría inestabilidad en el conjunto del sector, que podría encontrarse al borde del mismo precipicio en el que ya había caído en 2008.
Las cuatro grandes Socimis que cotizan en el Mercado Continuo no están dedicadas al alquiler residencial, por lo que no tienen influencia en el mercado de alquiler de viviendas ni en sus precios. Por otro lado, sí han jugado un papel importante en estabilizar y reactivar el alquiler de oficinas, naves logísticas, áreas comerciales y hoteles cuando todos estos segmentos inmobiliarios colapsaron en España. Son agentes importantes para la modernización y desarrollo del sector inmobiliario, además de haber sido importantes creadores de empleo en los últimos años, con alrededor de 200.000 puestos de trabajo en total, y de aportar liquidez y estabilidad a la industria en su conjunto. Es por esto que invertir en Socimis resulte tan interesante para los pequeños ahorradores.
