El pasado martes 26 de octubre se ha aprobado en España el Real Decreto-ley 21/2021, por el cual se instauran medidas para controlar los precios de los alquileres y penalizaciones fiscales a los pisos vacíos. Si te estás haciendo la misma pregunta que la mayoría de caseros y propietarios de viviendas (‘¿Cómo me afecta la nueva Ley de Vivienda del 26 de octubre aprobada por el Gobierno?’) y quieres encontrar respuestas a tus dudas, entonces has llegado al lugar indicado.
Aunque el Gobierno ha aprobado la norma, se prevé que su tramitación en las Cortes no llegará al menos, hasta el tercer trimestre de 2022, y el periodo para aplicarla será de 18 meses.
Te contamos un resumen de todo lo que necesitas saber sobre esta nueva Ley de Vivienda:
¿A quién afecta la nueva Ley de Vivienda?
Los límites de precios afectarán solamente a las empresas y a los propietarios llamados ‘grandes tenedores’ (es decir, los que tengan diez o más viviendas). Los propietarios o personas jurídicas que posean más de 10 viviendas no podrán cobrar un alquiler superior al del precio máximo establecido por un determinado índice, que a día de hoy no ha sido definido aún.
¿Y los propietarios con menos de 10 viviendas? ¿Les afectan por igual estas normas?
La respuesta es no, los propietarios que tengan menos de 10 viviendas sí podrán subir los precios de los alquileres dentro de las zonas tensionadas, aunque para ello deben cumplir una serie de requisitos: el propietario debe haber realizado reformas o mejoras que tengan relación con la eficiencia energética o debe firmar un nuevo contrato de alquiler por un periodo de 10 años con los nuevos inquilinos. Este último caso sí contempla una subida en el importe del alquiler, pero solo hasta un 10% con respecto al contrato antiguo.
En las zonas no denominadas como tensionadas, no se aplica ningún tipo de nueva restricción, con lo que todos los demás propietarios podrán establecer con libertad el precio del alquiler.
¿Qué es una zona tensionada?
Estas nuevas normas y restricciones no se aplicarán en toda la geografía española, sino en unas determinadas áreas denominadas “zonas tensionadas”. Serán las Comunidades Autónomas quienes soliciten al Gobierno que otorgue esa calificación, que se podrá extender durante tres años, que serán además prorrogables.
¿Cuál es el criterio para denominar una ‘zona tensionada’?
Ante todo, recalcar que la solicitud por parte de las Comunidades Autónomas de obtener la categoría de zona tensionada será voluntaria. Y para poder concederla, el Gobierno pedirá que se cumplan dos condiciones. La primera, es que en estas áreas el alquiler medio o hipoteca deben ser superiores al 30% de los ingresos medios por cada hogar. Y la segunda, se debe demostrar que el alquiler ha producido la subida del IPC autonómico en al menos 5 puntos en los últimos 5 años.
¿A partir de cuándo entrarán en vigor estas medidas?
A pesar de que se ha aprobado la norma, aún no se ha aprobado como Ley de manera oficial. Esto no sucederá hasta el próximo año, y el plazo para comenzar a aplicarla será de 18 meses. Es decir, podemos ir conociendo y preparándonos para el cumplimiento de estas medidas, pero no se instaurarán en nuestra sociedad hasta finales del año 2023 o como tarde, principios de 2024.
¿Cómo me afectan estas medidas si tengo una segunda residencia a la que acudo solamente en periodos vacacionales?
Esta nueva ley contempla un aumento del IBI de un 150%, como máximo. Pero esta sanción fiscal afecta solo a algunas viviendas que se encuentren en una situación muy concreta: deben estar en manos de propietarios con más de 4 viviendas y que lleven deshabitadas más de dos años. Cada municipio será libre de elegir si quieren aplicar o no este suplemento al IBI.
Además, el arrendador puede quedar exento de sufrir la penalización si justifica que la casa está vacía por alguna razón en específico. Por ejemplo, por traslado temporal de residencia debido a estudios o trabajo, cambio de residencia por motivos de salud o de dependencia, inmuebles destinados a ser usados como segunda residencia que solo hayan estado deshabitados por un máximo de 4 años, viviendas que estén en un proceso de obra o actividades de rehabilitación… En conclusión, el propietario no sufrirá una penalización cuando existan circunstancias de fuerza mayor que impidan la ocupación real del inmueble.
Tampoco se aplicará el aumento de IBI a las propiedades que estén sujetas a litigio o que tengan alguna causa pendiente de una decisión judicial o administrativa que impida el uso y disposición de la propiedad. En el caso de inmuebles en venta, si llevan máximo de un año en esta situación, o en el caso de alquiler, si llevan máximo seis meses en esta situación.
¿Cómo me afecta la ley de vivienda si quiero comprar una vivienda próximamente?
Si estás pensando en comprar una casa y te preocupa cómo te puede afectar la nueva ley de vivienda aprobada por el gobierno, no te preocupes, porque te va a beneficiar.
La nueva ley de vivienda va a imponer condiciones más estrictas a las promotoras. Por ejemplo, el promotor debe devolver el pago que se haya anticipado (incluidos impuestos e intereses) al comprador, si la construcción no comienza o se completa dentro de los términos acordados en el contrato. Además, se establecerá una garantía bancaria (un aval o un seguro) para proteger las entregas a cuenta de los compradores.
Asimismo, será la promotora quien deba dar al comprador un documento que acredite cuál ha sido el importe que se ha anticipado. Si la obra se retrasa o no ha comenzado, el comprador puede solicitar la devolución de la garantía en un plazo máximo de 30 días.
Si no se ha iniciado la construcción o no se ha entregado la vivienda, el comprador puede optar entre rescindir el contrato con la devolución de los anticipos abonados, incluidos impuestos e intereses, o dar la promotora una prórroga, que quedará registrada en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de finalización de la construcción y entrega de la casa.
¿Aún tienes dudas sobre cómo te afecta la nueva Ley de Vivienda? ¿Te gustaría que analizásemos tu caso particular y te diésemos una repuesta acerca de lo que debes hacer para obtener el máximo beneficio como propietario o comprador de una vivienda? Ponte en contacto con nosotros y te asesoraremos sin compromiso.
